Reforma tributária altera tributação de aluguéis

A reforma tributária incluirá os rendimentos obtidos com o aluguel de imóveis na base de incidência da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e do Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), além da tributação já existente pelo Imposto de Renda. A mudança não será imediata: a CBS começa a valer em 2027, e o IBS, em 2029, em um processo gradual.

O efeito varia conforme o perfil do proprietário. Pessoas físicas só estarão sujeitas à nova cobrança se cumprirem dois requisitos simultaneamente: receita anual com aluguéis superior a R$ 240 mil (mais de R$ 20 mil por mês) e locação de três ou mais imóveis distintos. Há ainda um gatilho alternativo: se a receita atingir R$ 288 mil no ano corrente, mesmo sem ter ultrapassado o limite no ano anterior, ocorrerá o enquadramento. Quem não se enquadrar nesses critérios continuará pagando apenas o Imposto de Renda, com alíquotas progressivas entre 7,5% e 27,5%, sem a incidência dos novos tributos sobre o consumo.

Para pessoas jurídicas que alugam imóveis, como holdings patrimoniais ou empresas do setor imobiliário, a receita passa a ser tratada como prestação de serviços e fica sujeita ao IBS e à CBS. Hoje, no lucro presumido, a carga efetiva sobre aluguéis fica entre cerca de 11,33% e 14%; no lucro real, a tributação incide sobre o lucro apurado. Com o novo regime, a alíquota combinada de IBS e CBS pode variar de 25% a 30%. Somada ao IRPJ e à CSLL, a carga tributária bruta pode chegar a 37,38%, antes dos créditos. A não cumulatividade plena permite que as empresas abatam integralmente os tributos pagos em etapas anteriores, o que, segundo especialistas, pode reduzir a carga efetiva entre 5 e 10 pontos percentuais. As imobiliárias serão tributadas apenas sobre a taxa de administração ou a comissão de corretagem, e não sobre o valor do aluguel que apenas transita por suas contas.

Para atenuar o impacto, a reforma prevê uma redução de 70% na base de cálculo do IBS e da CBS sobre as locações (apenas 30% da base será considerada), além de um redutor social de R$ 600 mensais por unidade residencial. Em aluguéis residenciais de até esse valor, pode não haver tributação adicional. O Ministério da Fazenda afirma que esses mecanismos visam preservar as locações de menor valor.

Contratos firmados até 16 de janeiro de 2025 podem optar por um regime de transição, com alíquota de 3,65% sobre a receita bruta, sem direito a créditos nem ao redutor social. Para contratos residenciais, a opção vale até o fim do contrato original ou até 31 de dezembro de 2028, o que ocorrer primeiro. Para os não residenciais, vale pelo prazo original. Especialistas observam que essa alíquota funciona como um amortecedor temporário, mas elimina a possibilidade de aproveitamento de créditos e tem prazo definido, o que pode levar a renegociações. Dependendo das despesas e da estrutura da operação, o regime padrão com créditos pode ser mais vantajoso.

A margem líquida dos locadores tende a cair, especialmente para quem opera com rentabilidade reduzida. Muitos podem buscar elevar o valor do aluguel para compensar a carga extra, mas o repasse depende da oferta e da demanda locais, do poder de negociação, dos contratos vigentes e da possibilidade de reajuste. Inquilinos pessoas jurídicas que alugam imóveis comerciais poderão aproveitar os créditos de IBS e CBS embutidos no aluguel, reduzindo o impacto real. Já os inquilinos pessoas físicas, como consumidores finais, não terão direito a créditos e arcarão com o custo integral, o que pode gerar disparidades.

A padronização por meio do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB) facilitará o cruzamento de dados e a fiscalização. Divergências entre contratos, notas fiscais e o cadastro podem gerar autuações. Entre os riscos estão a emissão incorreta ou a ausência de nota fiscal, o recolhimento equivocado de CBS e IBS, a mistura indevida de receitas e as inconsistências cadastrais. Como as alterações tributárias são fatores externos, pode haver espaço para pedidos de revisão contratual com base no artigo 317 do Código Civil e na teoria da imprevisão, quando a execução do contrato se torna excessivamente onerosa.